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马光远:深圳房价贵不贵?要用5年后的眼光看现在杨根思连在哪

来源:头条 作者:panda 人气: 发布时间:2017-11-04
摘要:日前,中央电视台财经频道评论员、知名经济学者马光远先生在深圳作题为《大周期前夜的中国经济、房地产与财富》的演讲,并对当下的经济形势以及房地产发展趋势分

日前,中央电视台财经频道评论员、知名经济学者马光远先生在深圳作题为《大周期前夜的中国经济、房地产与财富》的演讲,并对当下的经济形势以及房地产发展趋势分享了自己的看法。

马光远:深圳房价贵不贵?要用5年后的眼光看现在杨根思连在哪

整场演讲干货满满,乐居帮你划重点:

1、中国当前经济形势非常乐观,下一个经济周期最赚钱的国家仍是中国。

2、深圳的房价贵不贵?不能按现在的眼光看,正确的逻辑是站在5年后回头看现在房价,就知道要不要买房。

3、买房子闭着眼睛买的时代已经成为过去,经济新周期以后要投资房地产,一定要有智慧,要会选择。

4、城市群、大湾区和中心城市的稀缺价值是未来房产投资的大方向。

5、城镇化将为中国房地产,带来下一个黄金的机遇。

人民币有贬值压力,但仍是强势货币

对于中国当前经济形势,马光远显得很乐观。他表示,中国经济发展的空间很大,下一个周期最赚钱的国家仍是中国,千万不要看错风口。

今年中国经济很多指标非常好。看中国经济好不好,要看三个指标。第一:投资,投资很重要;第二:民间投资,它能在一定程度上反映中国经济的现象;第三:房地产投资,它是中国经济的晴雨表,房地产表现好与坏决定中国经济的高度。

他坦言,人民币贬值的压力是有,但人民币仍然是强势货币。他分析人民币不会暴跌,并总结了三个原因。第一是中国经济没有那么差;第二是中国有3万多亿的外汇储备;第三是中国有世界上最强的外汇管制。

今年5月,人民银行修订了人民币的定价公式修订,加了一个逆周期因子。即人民银行认为市场不理性便会干预,会拿出一个干预价格来引导大家,因此从今年5月以后人民币开始升值。虽然今年人民币有所升值,但贬值的压力还在。

深圳房价贵不贵?要用后视镜看,5年后看现在房价

大家都说深圳的房价贵,马光远认为深圳的房价贵不贵,不能按照现在的眼光看。他说道:“正确的逻辑应该是什么?就是五年以后你如何看待2017年深圳的房价,五年后你觉得2017年深圳的房价贵还是便宜?”

他强调,要用后视镜原理的视角来看房价,要回过头去看。比如说,2014年让你买房子你不买说房价太贵, 2015年让大家买房子,你还是觉得贵,但是现在回过头看是不是便宜?看资产价格的时候往后看,能作出正确的决策。

如果从五年的角度看房价的变化,一定有三个视角。第一个短期视角,中国房地产的政策威力非常巨大,短期市场一定受政策的影响。但是中期的走势,不会因为政策而改变。第二个中期视角,受城镇化的影响。第三个长期视角,人口的影响。对房地产投资来讲,短期政策可以忽略,长期趋势必须关注,中期要看中国的城镇化,长期要看人口的转折点。

房地产未来还是支柱产业,或迎下一个黄金机遇

十九大报告里面,提出一系列新的论断,在全新的时代下,中国经济和房地产也面临一个全新的发展周期。马光远对此表示,十九大报告没有提经济增长指标,没有提中国经济还要翻一番,意味着下一步发展的重点不是量的扩张,而是质的飞跃。

每一个行业都在面临新周期下的转变,房地产行业亦如是。十九大报告中房地产的政策,放在社会保障政策之下。不管是商品房还是保障房,房地产都被认为是一个民生问题、社会属性问题。房地产转换为民生政策,意味着下个阶段房地产发展规模、财富发展的机遇、未来的投资趋势,都跟过去三四十年有完全不同的特点。

过去20年拉动房价的六个因素如今正在分化,其中三个因素:经济高增长、货币高发行、国际资本高流入基本结束,但其它三个因素的影响力量仍然很强。第一是城镇化没有结束,第二是中国经济对房地产的依赖没有结束,第三是中国经济资本化、货币化的过程没有结束。这三个力量决定了什么,房地产不会崩盘。

从未来五年、十年甚至三十年的角度来讲,房地产仍然是支柱产业。中国经济下一个三十年的发展,以十九大为开端,将进入新的周期。城镇化将为中国房地产,带来下一个黄金的机遇。总体而言,房地产未来的发展,还是有很多强有力的支撑,推动房地产项目往前走。

稀缺,永远是判断价值投资的唯一原则

那么,未来房地产投资的方向在哪里?大家不妨根据房价的走势,,根据中国城镇化的走势去看。马光远认为有这四类:大城市、城市群、湾区覆盖的所有城市、特色城市。

城镇化的第一个趋势是打造城市群,以城市群为重点,来形成一二三线,或者大城市与中小城市之间的一个协调发展。第二个发展的趋势就是湾区,大湾区经济。所以下一步城市主搞湾区经济,对中国经济全方位变化的影响,也是非常巨大的。

如果从全球城市发展的趋势来看,无论是发达国家还是先进国家,人口向大城市的流动从来没有停止过。如果站在大湾区角度来看,城市之间会形成真正的互补。中国未来城镇化的希望在哪里?一是全球城市;二是国际城市;三是中心城市;四是区域大城市。城镇化带来的是城市的升级以及城市软硬件的变化。

当然这四类城市的发展是有支撑的,同时也存在两种稀缺:

一是中国优质城市的稀缺。

他认为,在中国优质的城市特别少。好城市的标准在哪里?第一个当然是硬件,城市环境好、购物体验好;第二个是软件,软实力层面的建设,一个城市在文化、在理念,在全方位的软实力层面的竞争力。这样的城市,像深圳一样的城市,在中国不会超过六个。

二是房产价值的稀缺。

在深圳一定会看到不值钱的房子价值下跌,但是真正有价值的楼盘的价值是稀缺的。因为稀缺,永远是判断价值投资的唯一的原则。尽管房地产投资最好的时代已经结束,但是优质城市的优质房产,仍然是配置资产的必备元素。

未来房地产仍然面临着一个非常巨大的机遇,这些机遇在方方面面,包括城镇化重心的转移、住房需求的变化,住房需求向个性化、体制化、智能化的方式进行改变。对整个房地产的价值链,都会造成巨大的冲突。房地产投资的逻辑在改变,中国房地产下一个时代的主题、价值判断的标准都在改变。

精彩问答

房地产在未来国家经济中,扮演着什么样的角色?

马光远:它是中国所有产业里面中的一个非常重要的产业,过去从房地产的投资,从房地产对经济的拉动,房地产对城镇化的重大影响来讲,它是一个支柱产业。未来的各种各样的需求仍然存在,最起码在我们可以看得见的未来二三十年时间里,房地产的发展会更加健康。

在经济全球化的大环境下,未来的投资方向会在哪一个领域?

责任编辑:panda